Выборы в Испании 29 ноября: что они значат для покупателей недвижимости

29 ноября 2026 г. в Испании пройдут всеобщие выборы. Для покупателей недвижимости сегодня ничего не изменилось. Премьер-министр Pedro Sánchez объявил о выборах 5 октября — через три дня после того, как Конгресс отклонил оба жилищных декрета его правительства. Налоги при покупке ровно такие же, как неделю назад, НДС 10 % на краткосрочную аренду туристам не появится, а законопроект о налоге 100 % для покупателей не из ЕС теряет силу с роспуском парламента.

Ниже — почему назначены выборы, что изменили бы отклонённые декреты, что будет с налогом 100 %, какие правила действуют для покупателей сейчас и за чем следить до дня выборов. По ходу кампании мы будем дополнять эту статью.

Почему Испания идёт на выборы: жилищные декреты провалились

Королевский декрет-закон вступает в силу сразу, но в течение 30 дней его должен утвердить Конгресс. Если Конгресс голосует против, декрет отменяется. Именно это 2 октября и произошло с обоими текстами.

Что изменили бы отклонённые декреты

Налоговые меры, важные для владельцев недвижимости, содержались в более объёмном декрете — RDL 26/2026. У каждой из них была дата начала действия, которая ещё не наступила, поэтому ни один из этих налогов так и не начали взимать:

• НДС 10 % на краткосрочную аренду. С 1 декабря 2026 г. сдача меблированного жилья на срок до 30 ночей перестала бы освобождаться от НДС и облагалась бы по ставке 10 %, если только это жильё не основное место жительства владельца (статья 7).
• Надбавка к IBI для туристических квартир. В официально признанных «напряжёнными» жилищных зонах мэрии могли бы повышать IBI — ежегодный налог на недвижимость — для зарегистрированного туристического жилья: до 50 %, до 100 % для владельцев двух и более объектов и до 150 % для владельцев четырёх и более (статья 8).
• Надбавка к IBI для давно пустующего жилья. До 50–100 % для жилья, которое без уважительной причины пустует больше двух лет. Для второго дома прямо предусматривалось, что до четырёх лет непрерывного простоя считаются оправданными (статья 8).
• Ограничения на покупку жилья компаниями с большим дисконтом. Организациям, в чью деятельность входит покупка недвижимости, до конца 2028 г. запрещалось бы покупать жильё дешевле 70 % от оценочной стоимости (статья 1). На частных лиц это не распространялось.

Второй декрет, RDL 27/2026, касался договоров долгосрочной аренды жилья, в котором арендатор живёт постоянно. Ни в одном из декретов не было мер, направленных против иностранных покупателей или нерезидентов.

Что будет с налогом 100 % для иностранных покупателей

О налоге 100 % для покупателей-нерезидентов не из ЕС объявили в январе 2025 г., а в мае 2025 г. PSOE внесла соответствующий законопроект в Конгресс. Он так ни разу и не обсуждался. По статье 207 Регламента Конгресса при роспуске парламента все незавершённые законопроекты теряют силу, на какой бы стадии они ни находились. С роспуском парламента перед выборами 29 ноября налога 100 % не станет даже как законопроекта: в новом составе парламента его пришлось бы вносить заново. Покупателей, живущих в ЕС, он не касался вовсе. Что именно предлагалось и кого бы это затронуло, мы подробно разобрали в полной истории налога 100 %.

Даже в предложенном виде налог не распространялся бы на новостройки, купленные напрямую у застройщика: при такой покупке платится НДС, а не налог на передачу собственности. Подробнее — в нашем гиде по покупке новостройки в Испании.

Что действует для покупателей сейчас

1. Налоги при покупке не изменились

При покупке вторичного жилья платится региональный налог на передачу собственности (ITP): 9 % в регионе Valencia (11 % при цене выше €1 млн), 8 % в Murcia и 7 % в Andalucía. За новостройку, купленную у застройщика, платится НДС 10 % плюс региональный гербовый сбор. Ни один из декретов эти ставки не затрагивал. Все налоги для резидентов и нерезидентов собраны в нашем гиде по налогам на недвижимость в Испании.

2. Расчёты по сдаче туристам остаются прежними

Если вы покупаете, чтобы сдавать отдыхающим, НДС 10 % и надбавки к IBI больше не на повестке. Планировать по-прежнему нужно с оглядкой на региональную туристическую лицензию и местные ограничения — их устанавливают регион и мэрия, а не эти декреты. Подробнее — в нашем гиде по сдаче недвижимости в аренду в Испании.

3. Для новых правил понадобится новое большинство

Чтобы ввести новый налог или ограничение для покупателей, нужно правительство, готовое это предложить, и большинство в Конгрессе, готовое это принять, — а именно этого не хватило сентябрьским декретам. Пока после 29 ноября не сформировано новое правительство, описанные здесь правила остаются в силе.

Если хотите понять, что подходит под ваш бюджет по действующим сегодня правилам, запросите персональную подборку.

Как менялись правила для иностранных покупателей с 2025 года

За чем следить до 29 ноября

Полные предвыборные программы партии обычно публикуют с началом кампании. Как только они появятся, мы дополним эту статью тем, что каждая из крупных партий предлагает по жилью и иностранным покупателям, со ссылками на их собственные документы, а затем ещё раз — после объявления результатов.