Гражданин Казахстана может свободно купить недвижимость в Испании — в полную собственность, лично или полностью дистанционно по нотариальной доверенности. Ограничений для покупателей из-за пределов ЕС на жилом рынке нет: квартира на Коста-Бланке или вилла на Коста-дель-Соль оформляется на вас, на супругов или на компанию. Сделка с готовым жильём занимает один-два месяца, а полный бюджет — цена объекта плюс 10–13% налогов и расходов.
В этом руководстве — весь путь покупателя из Казахстана: как перевести деньги через SWIFT и пройти банковский комплаенс, как получить NIE и открыть счёт, какие налоги действуют в каждом регионе и что стало с «золотой визой», ВНЖ и гражданством. Все ставки проверены по официальным источникам автономий; там, где правила часто меняются, мы говорим об этом прямо — вместо цифр с истёкшим сроком годности.
Как устроена покупка: шаги и сроки
Сделка с готовым жильём (вторичный рынок или сданная новостройка) обычно занимает один-два месяца от выбора объекта до получения ключей и проходит пять шагов:
- Резервирование. Подписывается резервационный договор, объект снимается с продажи за депозит (обычно 3 000–10 000 €).
- Юридическая проверка. Выписка из реестра собственности, отсутствие долгов и обременений.
- NIE и счёт в банке. Оформление идентификационного номера иностранца и открытие счёта (подробнее ниже).
- Частный договор (contrato de arras). Фиксирует условия, оплачивается обычно 10% стоимости.
- Нотариус. Подписание купчей (escritura), оплата остатка и регистрация нового собственника в реестре.
Строящаяся новостройка идёт по графику застройщика: резерв, затем поэтапные платежи до сдачи (каждый платёж по закону защищён банковской гарантией или страховкой), и нотариальное оформление при передаче ключей. Подробно весь процесс мы разбираем в общем гайде по покупке, здесь же сосредоточимся на казахстанской специфике.
Вторичка или новостройка: как платят за каждую
Вторичное жильё покупают «как есть» и оплачивают по сути в два шага: депозит при резервировании и остаток одним платежом при подписании купчей. Дом готов, ключи — в день нотариуса; налог — ITP по региону (ставки в таблице ниже).
Новостройка от застройщика устроена иначе — оплата идёт в рассрочку на время строительства: обычно резерв, затем 30–40% поэтапными платежами по графику работ и остаток при сдаче, на подписании купчей. Это не кредит: проценты не начисляются, а каждый платёж по закону защищён банковской гарантией или страховкой — если проект не будет достроен, деньги возвращаются. Для покупателя из Казахстана это ещё и практическое удобство: бюджет переводится несколькими SWIFT-платежами в течение года-двух, а не одним крупным переводом.
Что выбрать — зависит от задачи. Вторичка даёт готовое жильё и быстрый въезд, новостройка — современные стандарты энергоэффективности, гарантии застройщика и растянутый по времени бюджет. В каталоге тип каждого объекта указан, а налоги для обоих сценариев — в таблице ниже.
Можно ли купить, не приезжая в Испанию
Да. Испанское право позволяет провести всю сделку по нотариальной доверенности (poder notarial). Оформить её можно тремя способами: у испанского нотариуса во время любого визита в Испанию; в консульстве Испании в Казахстане; либо у казахстанского нотариуса — тогда доверенность легализуется апостилем (Казахстан участвует в Гаагской конвенции) и переводится присяжным переводчиком. По доверенности ваш представитель — обычно юрист — получает NIE, открывает счёт, подписывает договоры и купчую.
На практике большинство наших клиентов выбирают средний вариант: объект выбирается дистанционно по видеопоказам, проверка и подготовка идут по доверенности, а прилетают один раз — на подписание у нотариуса и приёмку. Но полностью дистанционная сделка — рабочая, отлаженная схема, а не экзотика.
Деньги: как переводить из Казахстана
Оплата недвижимости в Испании проходит в евро, безналично — банковским переводом SWIFT. Наличные расчёты в сделках с недвижимостью запрещены законом свыше минимальных сумм, и нотариус фиксирует происхождение каждого платежа. Стандартный маршрут: конвертация тенге в евро в казахстанском банке и перевод на собственный испанский счёт покупателя, с которого затем оплачивается объект.
К переводу стоит подготовиться заранее. Испанский банк при зачислении крупной суммы запросит подтверждение источника средств: договор продажи бизнеса или недвижимости, справки о доходах, налоговые декларации — конкретный набор зависит от банка. Требования казахстанского банка к переводу за рубеж уточните у своего менеджера до сделки: процедуры и лимиты периодически меняются, и закладывать их в план нужно по состоянию на день перевода, а не по статье из интернета. Мы сопровождаем этот этап и заранее согласовываем с банком пакет документов, чтобы деньги не зависли на комплаенсе.
NIE и счёт в испанском банке
NIE (Número de Identificación de Extranjero) — идентификационный номер иностранца, без которого в Испании невозможна ни одна операция с недвижимостью: он нужен для купчей, налогов и коммунальных договоров. Получить его можно в Испании (по записи в полиции), в консульстве Испании или по доверенности через представителя. Это не вид на жительство и не виза — просто номер налогоплательщика-иностранца.
Счёт в испанском банке технически не всегда обязателен, но на практике нужен: с него оплачиваются налоги, коммунальные услуги и взносы сообщества жильцов. Банки открывают счета нерезидентам; потребуется загранпаспорт, NIE и документы о происхождении средств. Мы помогаем и с записью, и с пакетом документов.
Налоги и полная стоимость покупки
Главный налог зависит от типа жилья и региона — вот действующие ставки:
| Регион | Новостройка | Вторичка (ITP) |
|---|---|---|
| Валенсийское сообщество (Коста-Бланка) | IVA 10% + AJD 1,4% | 9%* |
| Андалусия (Коста-дель-Соль) | IVA 10% + AJD 1,2% | 7% |
| Мурсия | IVA 10% + AJD 1,5% | 8% |
* 11% для объектов дороже 1 млн €.
Сверх налога закладывайте расходы на нотариуса и регистрацию (обычно до 1–1,5% в сумме) и, по желанию, гонорар независимого юриста. Итого полный бюджет покупки — примерно цена объекта плюс 10–13% в зависимости от региона и типа жилья. Точный расчёт под конкретный объект удобно сделать в нашем калькуляторе расходов на покупку — он считает по актуальным ставкам всех трёх регионов.
Виза, ВНЖ и пребывание: что правда, а что миф
Здесь больше всего устаревшей информации, поэтому по пунктам. Гражданам Казахстана для поездки в Испанию нужна шенгенская виза; по ней действует правило 90 дней в любые 180. Владение недвижимостью не отменяет визовый режим, но на практике служит весомым подтверждением цели поездок и жилья при получении многократных виз.
Важно: «золотой визы» больше не существует. Программа ВНЖ за покупку недвижимости от 500 000 € закрыта в Испании в апреле 2025 года. Если вам сегодня предлагают «ВНЖ за покупку квартиры» — это либо устаревшая информация, либо недобросовестная реклама. Покупка недвижимости сама по себе вида на жительство не даёт.
Легальные долгосрочные пути при этом остались: виза резидента без права на работу (для жизни на пассивный доход), виза цифрового кочевника (для удалённой работы на иностранного работодателя), учебные и рабочие треки. Требования к доходу и документам по ним регулярно обновляются — актуальные условия под вашу ситуацию мы подскажем на консультации, а гайд намеренно не приводит цифр, которые устаревают.
Ежегодные расходы после покупки
- IBI — муниципальный налог на недвижимость: обычно несколько сотен евро в год, зависит от кадастровой стоимости.
- Comunidad — взносы сообщества жильцов: содержание комплекса, бассейна и общих зон.
- IRNR — налог нерезидента на вменённый доход: для граждан стран вне ЕС 24% от небольшой расчётной базы (1,1–2% кадастровой стоимости) — на практике несколько сотен евро в год.
Если жильё сдаётся в аренду, налог платится с фактического дохода — как это устроено, разбираем в гайде по сдаче недвижимости в аренду.
