С 1 января 2027 года покупка вторички в Андалусии должна обходиться на четверть процентного пункта дешевле по налогу. 22 октября 2026 года глава региона Хуанма Морено представил парламенту Андалусии бюджет на 2027 год объёмом 54,7 млрд €. В него заложено снижение общей ставки налога на передачу собственности (ITP — налог, который платят при покупке вторички) с 7 % до 6,75 %. Это первое из четырёх ежегодных снижений, которые должны довести ставку до 6 % к 2030 году. Правительство региона должно утвердить проект 28 октября, затем бюджет пройдёт через парламент в ноябре и декабре.
О снижении впервые объявила министр финансов региона Каролина Эспанья 24 сентября, а 5 октября Морено расширил пакет: добавил более высокие ценовые пороги для льготных ставок. Сегодняшний бюджет превращает обещание в законопроект с датой. Ниже: что меняется, сколько это даёт на типичной покупке на Коста-дель-Соль, как Андалусия теперь выглядит на фоне других побережий и есть ли смысл переносить подписание на новый год.
Что такое ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — региональный налог на передачу собственности, который взимается при покупке готового жилья у частного продавца. Его платит покупатель, резидент или нет, по ставке, действующей в день подписания купчей у нотариуса. Новостройки, купленные у застройщика, под ITP не подпадают: за них платят НДС 10 % и гербовый сбор (AJD), который в Андалусии составляет 1,2 % и этим бюджетом не меняется.
Что меняется с 2027 года
| Ставка | Кто платит | Сейчас | С 2027 года |
|---|---|---|---|
| Общая ставка | Все покупатели вторички, включая нерезидентов и покупателей второго дома | 7 % | 6,75 % |
| Льготная 6 % | Основное жильё, без других условий | Цена до 150 000 € | Цена до 200 000 € |
| Льготная 3,5 % | Основное жильё для покупателей младше 35 лет, жертв домашнего насилия или терроризма, покупателей в муниципалитетах с убывающим населением | Цена до 150 000 € | Цена до 200 000 € |
| Льготная 3,5 % | Основное жильё для многодетных семей и людей с инвалидностью | Цена до 250 000 € | Цена до 300 000 € |
Льготные ставки требуют, чтобы жильё стало для покупателя основным в Испании, поэтому для большинства иностранцев, которые покупают дом для отпуска, значение имеет только первая строка. По расчётам правительства региона, пакет коснётся около 147 000 покупателей в год, почти всех — через общую ставку. Снижение ITP входит в то, что правительство Андалусии называет своим восьмым снижением налогов: оно стоит около 300 млн € в год и заодно срезает региональную часть подоходного налога на четверть пункта в год для доходов ниже 60 000 €.
График: по четверти пункта в год до 6 %
Заявленная цель Морено — сравняться с Мадридом, где общая ставка ITP 6 % — самая низкая в Испании. Объявленный путь: 6,75 % в 2027 году, 6,50 % в 2028-м, 6,25 % в 2029-м и 6 % в 2030-м. В представленный бюджет заложен только шаг 2027 года; каждое следующее снижение потребует своего бюджетного закона. В таблице — что это значит для суммы налога при покупке вторички, если график выдержат.
| Цена покупки | ITP сейчас (7 %) | 2027 год (6,75 %) | Экономия в 2027 году | 2030 год (6 %) |
|---|---|---|---|---|
| 250 000 € | 17 500 € | 16 875 € | 625 € | 15 000 € |
| 400 000 € | 28 000 € | 27 000 € | 1 000 € | 24 000 € |
| 600 000 € | 42 000 € | 40 500 € | 1 500 € | 36 000 € |
| 1 000 000 € | 70 000 € | 67 500 € | 2 500 € | 60 000 € |
| 2 000 000 € | 140 000 € | 135 000 € | 5 000 € | 120 000 € |
Главное: экономия в 2027 году — 250 € с каждых 100 000 € цены. Для квартиры за 600 000 € в Марбелье или Эстепоне это 1 500 € — примерно месяц аренды, пока вы ждёте. Полное снижение до 6 % в 2030 году даёт 1 000 € с каждых 100 000 €, вчетверо больше, но до него ещё три бюджета.
Андалусия на фоне других побережий
Андалусия и так держала самый низкий налог на передачу собственности среди четырёх средиземноморских регионов, где мы продаём. Снижение увеличивает отрыв. Регион Валенсия снизил ставку с 10 % до 9 % в июне 2026 года, в Мурсии действует 8 %, а на Балеарских островах — прогрессивная шкала, которая начинается с 8 % и доходит до 13 % при цене выше 2 млн €.
| Регион | Общая ставка ITP на вторичку | ITP при покупке за 600 000 € |
|---|---|---|
| Андалусия (Коста-дель-Соль), с 2027 года | 6,75 % | 40 500 € |
| Андалусия, сейчас | 7 % | 42 000 € |
| Мурсия (Коста-Калида) | 8 % | 48 000 € |
| Регион Валенсия (Коста-Бланка) | 9 % (11 % при цене выше 1 млн €) | 54 000 € |
| Балеарские острова (Майорка) | от 8 % до 13 %, прогрессивная шкала | 50 000 € |
Налог — одна строка в смете, а не причина выбирать побережье. Кто сравнивает Марбелью с Хавеей, увидит, что разница в ценах на сопоставимые виллы куда больше, чем 2,25 пункта ITP между ними. В нашем гиде по расходам при покупке недвижимости в Испании собрано всё остальное: нотариус, реестр, юрист, а для новостроек — гербовый сбор и НДС.
Что это значит для покупателя на Коста-дель-Соль
1. Подписание в декабре или январе: налог считают по дате купчей
ITP начисляют по ставке, которая действует в день подписания нотариального акта, а не в день бронирования или частного договора. Сделка, согласованная в ноябре и закрытая в январе 2027 года, облагалась бы по 6,75 % — при условии, что закон о бюджете к тому моменту опубликован. Последние бюджеты Андалусия принимала до конца декабря, и правительство заявило, что снижение заработает с 1 января. Если подписание у вас уже назначено на конец декабря, перенос на несколько недель сэкономит 250 € с каждых 100 000 €; взвесьте это против готовности продавца ждать и условий вашего договора о задатке.
2. Ждать снижения — не стратегия
По данным нотариусов за первое полугодие 2026 года, средняя цена квадратного метра, которую иностранцы платили в Испании, была на 9,4 % выше, чем годом ранее. При таком темпе квартира за 600 000 € за месяц прибавляет в цене больше, чем возвращает налоговое снижение 2027 года. Снижение стоит взять, если подписание и так приходится на январь; терять из-за него подходящий дом не стоит.
3. Новостройки не затронуты
Жильё, купленное на этапе строительства или новым у застройщика на Коста-дель-Соль, облагается НДС 10 % и гербовым сбором 1,2 % — итого 11,2 % — что до этого бюджета, что после. Снижение ITP увеличивает налоговый разрыв между вторичкой и новостройкой с 4,2 до 4,45 пункта в пользу вторички, но для того, кто хочет новый дом с десятилетней гарантией на конструкцию, это ничего не меняет. График платежей и банковские гарантии мы разбираем в гиде по новостройкам в Испании.
4. Нерезиденты платят по той же ставке
Общая ставка не различает испанского покупателя, резидента ЕС и покупателя из-за пределов ЕС. Льготные ставки требуют основного жилья, поэтому дом для отпуска под них не подпадает никогда, какой бы ни была цена. Всё, что владелец-нерезидент платит каждый год после покупки, от IBI (ежегодного налога на недвижимость) до налога на вменённый доход, разобрано в нашем гиде по налогам на недвижимость в Испании.
Прогноз: бюджет ещё предстоит принять, направление ясно
Бюджет на 2027 год ещё должен пройти парламент Андалусии: общие дебаты в ноябре, итоговое голосование в декабре. Снижение ITP — флагманская мера собственной программы правительства, поэтому основной риск касается не первого шага, а следующих: каждое снижение с 2028 года зависит от нового бюджета и от состояния финансов региона на тот момент. Для покупателя практический вывод прост. Если вы выбираете между Коста-дель-Соль и другим побережьем Испании, налоговое преимущество Андалусии по вторичке с 2027 года растёт. Если вы уже нашли подходящий дом, дата купчей важнее четверти пункта.
Если хотите посмотреть, что сегодня можно купить на Коста-дель-Соль в ваш бюджет — с налогом 2027 года уже в расчёте, — запросите персональную подборку.
