Во втором квартале 2026 года в Испании продали меньше жилья, чем в любом из семи предыдущих кварталов, — и рекордную долю того, что осталось, забрали иностранцы. Коллегия регистраторов зафиксировала 167 934 сделки: на 5,7% меньше, чем в первом квартале, и это второе квартальное падение подряд. На иностранных покупателей пришлось 15,98% — максимум за всю историю наблюдений. В провинции Аликанте доля дошла до 46,43%, с большим отрывом первое место в стране.
Квартал в цифрах
Все данные ниже — из квартального отчёта Colegio de Registradores (Estadística Registral Inmobiliaria) за II квартал 2026 года, опубликованного в августе:
| Показатель | II кв. 2026 | Изменение |
|---|---|---|
| Сделки с жильём, Испания | 167 934 | −5,7% к I кварталу |
| Средняя цена | €2 487/м² | +2,4% за квартал · +9,2% за год |
| Доля иностранцев | 15,98% | +1,88 п.п. за год — рекорд |
| Покупок иностранцами | более 26 800 | +11% за год |
| Провинция Аликанте | 5 710 покупок · 46,43% | +3,13 п.п. за год |
| Провинция Малага | 3 474 покупки · 37,01% | число покупок +20,79% |
Две строки в этой таблице смотрят в разные стороны — и в этом вся суть квартала. Рынок сжался. Международный спрос внутри него вырос, причём одновременно и в процентах, и в абсолютных числах.
Почему две половины рынка разошлись
Падение числа сделок при растущей цене — это картина нехватки предложения, а не обвала спроса. Средняя цена за квадратный метр обновила исторический максимум в том же квартале, когда число сделок опустилось до минимума за семь кварталов. Если бы покупатели уходили, обе линии шли бы вниз вместе.
Разница между двумя группами покупателей — в том, насколько они завязаны на стоимость испанской ипотеки. 12-месячный Euribor закрыл июль на 2,855%, предварительное среднее за август — 2,949%, а 21 августа дневное значение закрылось на 3,003%: впервые выше 3% с сентября 2024 года. Испанская семья, которая финансирует 80% покупки, чувствует каждую сотую процента. А иностранец, который платит наличными или берёт кредит на 60–70% стоимости под доход, заработанный в другой стране, — заметно меньше.
В результате внутренняя часть рынка редеет под давлением ставок, а международная продолжает покупать — и с каждым кварталом занимает всё большую часть сокращающегося рынка.
Аликанте: 46,43% и что за этим стоит
Аликанте лидирует по этому показателю не первый год, но интереснее темп роста. За весь 2025 год в провинции прошло 23 112 международных сделок — 43,29% рынка. Только за один квартал 2026-го — уже 5 710, а доля выросла до 46,43%, плюс 3,13 процентных пункта за год.
Ближе всех — Малага: 37,01%. Число покупок там росло быстрее (+20,79%), но стартовала провинция с более низкой базы и по доле отстаёт на девять пунктов.
На практике 46,43% означают, что на просмотре на Коста-Бланке покупатель рядом с вами примерно в половине случаев тоже иностранец. Это работает в обе стороны. С одной — здесь не нужно объяснять, кто вы: агентства, юристы и банки на этом побережье работают в первую очередь на международных покупателей. С другой — за адекватно оценённые объекты у моря вы конкурируете не с местным спросом, который отступает, а с другими иностранцами, которые не отступают.
Смена национальностей: голландцы догоняют Германию
За общей долей прячется другое: состав покупателей меняется быстрее, чем она сама. В 2025 году самым быстрорастущим из крупных рынков стали Нидерланды: 6 153 покупки второго жилья, плюс 23,7% к 2024 году, — это всего примерно на 200 сделок меньше, чем у Германии. Британия по-прежнему первая, как и все предыдущие десятилетия, но разрыв между вторым и третьим местом практически исчез.
Это совпадает с тем, что мы видим в работе. Голландские запросы концентрируются на севере Коста-Бланки — Хавея, Дения, Морайра — и всё чаще касаются круглогодичной жизни, а не летней квартиры. Видно по вопросам: школы, прикрепление к врачу, зимний климат, рейсы в январе, а не в июле.
Почему цифры расходятся
В одну и ту же неделю долю иностранцев на испанском рынке приводят и как 15,98%, и как 19–20%. Верными могут быть обе. Регистраторы считают сделки в момент внесения в реестр, нотариат — в момент подписания, по другому графику и на чуть иной базе. Эти два ряда всегда расходились на несколько пунктов.
Важно не выбрать цифру покрасивее, а остаться в одном ряду, когда сравниваете периоды или провинции. Именно поэтому всё в этой статье и в нашем обзоре рынка 2026 года посчитано по данным регистраторов.
Честная оговорка: рекордная доля иностранцев — сигнал о спросе, а не оценка стоимости жилья. Она говорит о том, кто покупает, а не о том, что конкретный объект стоит своих денег. 46,43% в Аликанте набирались десятилетие: это структурная особенность побережья, а не всплеск, на котором можно сыграть. И реестровый ряд отстаёт от рынка на недели и месяцы — он описывает закончившийся квартал, а не тот, в котором вы покупаете.
Что это значит, если вы покупаете
1. Ждать дешёвых денег больше нет смысла
Цикл ставок развернулся. Euribor растёт несколько месяцев подряд и впервые почти за два года закрылся выше 3%. План «к весне будет дешевле» теперь надо строить на чём-то другом — что испанские банки сейчас дают нерезидентам и на каких условиях, разобрано в нашем гайде по ипотеке.
2. Меньше сделок — не значит больше простора для торга
Падение на 5,7% похоже на признак рынка покупателя. На этом побережье оно скорее показывает, как мало осталось вариантов по доступным ценам, — цена за квадратный метр в том же квартале ставит рекорд. Скидки есть, но на отдельных объектах, переоценённых изначально или слишком долго стоящих в продаже, а не по рынку в целом.
3. Ваши конкуренты — тоже иностранцы, и их становится больше
В Аликанте почти половину всех покупок совершают иностранцы. Удачно расположенные объекты в диапазоне €200–400 тыс. уходят быстро, потому что за них одновременно борются покупатели из нескольких стран, а не потому, что так говорят агентства.
4. Быть иностранным покупателем здесь — норма, а не исключение
При доле 46,43% процесс здесь настроен под вас: покупка удалённо по доверенности, NIE оформляют параллельно сделке, ипотека нерезиденту как стандартный продукт. Это реальное практическое преимущество перед рынками в глубине страны, где иностранная покупка — редкий случай.
Главное
Данные за II квартал описывают не остывающий рынок, а сужающийся: меньше объектов переходит из рук в руки, цена за метр рекордная, и всё большая часть уходит покупателям из-за рубежа. Стоимость финансирования вытесняет с рынка внутренний спрос; на международный она не действует, и на Коста-Бланке он забирает уже почти половину проданного.
Для того, кто взвешивает покупку здесь, полезный вывод — не громкие 15,98% из заголовков. Он в том, что две вещи, которые обычно дают покупателю козыри в торге, — падение числа сделок и рост ставок — на этом побережье козырей не дают. Потому что давят они не на того, с кем вы конкурируете.
Что есть в наличии сейчас — в каталоге; апартаменты на Коста-Бланке и новостройки обновляем по мере выхода новых очередей. Полная картина по регионам — в обзоре рынка недвижимости Испании 2026.
