Купить дом для отпуска в Испании может любой иностранец: ограничений по гражданству здесь нет. Но права жить в этом доме покупка не даёт — собственность в Испании не продлевает срок, в течение которого вам разрешено находиться в стране, и сама по себе не ведёт к виду на жительство. Подойдёт ли вам второй дом у моря, решают три вопроса: сколько недель в году вы действительно будете там проводить, будете ли сдавать его, пока вас нет, и во что обходится его содержание, когда в нём никто не живёт. Разберём их по порядку, а потом поговорим о типе жилья и о местах, где удобно держать дом для поездок, а не для постоянной жизни.
Может ли иностранец купить дом для отпуска в Испании?
Да. Испания не ограничивает покупку жилья ни по гражданству, ни по месту жительства. Граждане ЕС, британцы, американцы, норвежцы и все остальные проходят один и тот же путь: получают NIE (налоговый номер иностранца), открывают счёт в испанском банке, подписывают купчую у нотариуса и регистрируют право собственности. Налог 100 % для покупателей не из ЕС, о котором много говорили с января 2025 года, так и не приняли: законопроект утратил силу, когда в октябре 2026 года распустили испанский парламент.
Сама покупка жилья для отдыха ничем не отличается от любой другой — все шаги описаны в нашем пошаговом гайде по покупке недвижимости в Испании. Разница начинается после того, как вы получили ключи: как часто вы сможете приезжать, кто будет присматривать за домом и какие налоги платить, пока вы в нём не живёте.
Сколько можно жить в своём доме в Испании
Для покупателей не из ЕС это главный вопрос, и ответ многих удивляет: всё зависит от паспорта, а не от квартиры или виллы.
Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии
Ограничений по сроку нет. Если вы живёте в Испании дольше трёх месяцев, нужно зарегистрироваться как резидент, а после 183 дней в стране за календарный год вы, как правило, становитесь налоговым резидентом Испании. Пока дом остаётся местом, куда вы приезжаете, для испанской налоговой вы нерезидент и платите налоги нерезидента — о них ниже.
Граждане других стран
Без визы или вида на жительство можно находиться не больше 90 дней из любых 180 — причём в Шенгенской зоне целиком, а не в одной Испании. Дни во Франции или Италии идут в счёт тех же 90. Собственный дом в Испании этого правила не меняет. С 10 апреля 2026 года европейская система въезда и выезда (EES) фиксирует каждое пересечение внешней границы ЕС в электронном виде, так что дни теперь считаются автоматически, а не по штампам в паспорте. Следом должно заработать ETIAS — отдельное разрешение на поездку для тех, кому виза не нужна; перед поездкой проверьте, действует ли оно уже.
Если у вас казахстанский паспорт, все особенности покупки собраны в отдельном гайде для граждан Казахстана.
На практике правило 90 из 180 позволяет, например, провести шесть недель весной и шесть осенью или три зимних месяца, а потом три месяца быть в другом месте. Чтобы жить в испанском доме дольше, нужна виза резидента; варианты для разных паспортов собраны в гайде о переезде в Испанию. Тем, кто не работает в Испании, обычно подходит Non-lucrative visa: для неё нужно подтвердить достаточный пассивный доход и оформить частную медицинскую страховку. С апреля 2025 года «золотой визы» больше нет, и покупка недвижимости сама по себе к виду на жительство не ведёт.
Во что обходится второй дом в год
Содержать второй дом в Испании дешевле, чем в большинстве стран Северной Европы, но счета приходят независимо от того, живёте вы в нём или нет. Обычно в год набираются такие расходы.
| Расход | Кто устанавливает | От чего зависит сумма |
|---|---|---|
| IBI (местный налог на недвижимость) | Мэрия | 0,4–1,1 % от кадастровой стоимости — налоговой оценки, которая обычно заметно ниже рыночной цены |
| Налог на доход нерезидента (Modelo 210) | Налоговое агентство Испании | Платится, даже если дом ни разу не сдавали; пример расчёта ниже |
| Взносы сообщества собственников (gastos de comunidad) | Сообщество собственников | Бассейн, сады, лифты, охрана и площадь вашего жилья |
| Вывоз мусора (basura) | Мэрия или региональная служба | Фиксированная годовая сумма, иногда включена в счёт за воду |
| Страховка жилья | Ваша страховая компания | Площадь, имущество внутри и объём покрытия; при ипотеке её требует банк |
| Электричество, вода, интернет | Поставщики | Абонентская плата начисляется и тогда, когда дом пустует |
Налог, о котором чаще всего забывают: вменённый доход
Испания считает, что жильё, которое вы не сдаёте, всё равно приносит вам условный доход, — и облагает его налогом. Налоговая база — 1,1 % кадастровой стоимости (2 %, если в вашем муниципалитете кадастровые оценки не пересматривали последние десять лет), ставка — 19 % для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24 % для всех остальных. При кадастровой стоимости 100 000 € вменённый доход составит 1 100 €, а налог — 209 € в год для резидента ЕС или 264 € для резидента другой страны. Его декларируют по форме Modelo 210 до 31 декабря следующего года; если дом принадлежал вам не весь год, сумму считают пропорционально. Все правила, в том числе что меняется в годы, когда вы сдаёте жильё, — в нашем гайде о налогах на недвижимость в Испании для нерезидентов.
Налог на имущество платят, только если чистые активы в Испании превышают 700 000 €, так что владельцев большинства домов для отдыха он не касается.
Если вы позже продадите дом, оставаясь нерезидентом, прибыль облагается в Испании по ставке 19 %, а покупатель удерживает 3 % от цены и перечисляет их в налоговое агентство в счёт этого налога.
Взносы сообщества: спросите до покупки
В жилом комплексе или урбанизации с общей инфраструктурой взносы сообщества собственников — часто самая крупная статья расходов после налогов. Их размер определяет годовой бюджет каждого сообщества, поэтому средней цифры по стране, на которую стоило бы ориентироваться, нет. Перед подписанием попросите у продавца текущий размер взноса, справку об отсутствии долгов и протоколы последних собраний собственников. Из протоколов видно, не проголосовали ли уже за ремонт, новый лифт или обновление бассейна — такие счета придут уже новому владельцу.
Квартира или вилла: что удобнее, когда вас нет
Дом, куда вы приезжаете на несколько недель, остальную часть года должен «жить» без вас, и от типа недвижимости зависит, сколько забот берут на себя другие.
- Квартира или таунхаус в комплексе. Бассейн, сады, а часто и консьержа или охрану оплачивает сообщество: вы закрываете дверь и уезжаете. Поэтому на побережье для отдыха чаще всего покупают именно квартиры и бунгало в комплексах.
- Отдельная вилла. Больше простора и уединения, никаких общих правил — но сад, бассейн и сам дом полностью на вас. Владельцы обычно нанимают службу по уходу за бассейном, садовника и ключника, который регулярно заходит в дом, проветривает его и разбирается с последствиями непогоды.
Испанские названия жилья не всегда значат то, что ожидает покупатель: «бунгало» в Испании — это, как правило, квартира на первом или верхнем этаже малоэтажного комплекса, а не отдельный дом. Чем отличаются разные варианты, мы рассказали в гайде о типах недвижимости в Испании.
Сдавать дом, пока вас нет
Многие рассчитывают покрыть расходы, сдавая жильё в те недели, когда сами им не пользуются. Это возможно, но нужно выполнить три условия, и о первом легко забыть.
- Сообщество собственников. С 3 апреля 2025 года сообщество может тремя пятыми голосов ввести обязательное согласие собрания на каждую новую туристическую аренду в доме, а также ограничить или вовсе запретить её. Если вы планируете сдавать жильё, до покупки выясните, голосовало ли сообщество по этому вопросу, и прочитайте его устав.
- Региональная туристическая лицензия. Туристическую аренду регулирует каждый регион (Валенсийское сообщество, Андалусия, Мурсия, Балеарские острова), а некоторые города ограничивают или прекращают выдачу новых лицензий в отдельных районах. Лицензия привязана к объекту, поэтому проверьте, есть ли она у дома и выдаёт ли город новые.
- Регистрация гостей и налог. Данные каждого гостя нужно передать властям. Доход от аренды декларируют по форме Modelo 210: резиденты ЕС и ЕЭЗ платят 19 % с дохода за вычетом расходов, все остальные — 24 % со всей суммы.
Аренда на срок от одного до одиннадцати месяцев с конкретной целью — например, на время рабочего контракта или учебного семестра — подчиняется другим правилам, и туристическая лицензия для неё не нужна. Правила по регионам и видам аренды собраны в гайде о сдаче недвижимости в аренду в Испании.
Стоит ли покупать дом для отпуска в Испании?
Универсального ответа нет, но посчитать для себя несложно. Всё сводится к трём цифрам.
- Сколько недель вы действительно будете там проводить. Считайте тот отпуск, который берёте сейчас, а не тот, о котором мечтаете. Тот, кто приезжает несколько раз в год или живёт по месяцу и дольше, получает от своего дома гораздо больше, чем тот, кто бывает в нём две недели летом.
- Во что обходится владение в год. Расходы из таблицы выше плюс доход, который те же деньги принесли бы, если бы остались в инвестициях. Сравните итог с тем, что вы сейчас тратите на жильё в отпуске за то же количество недель.
- Сколько может добавить аренда. Доход от сдачи покроет часть расходов (восемь летних недель в Аликанте приносят около 9 100 € брутто, ещё до вычета расходов на управление и налога), но только если сообщество и город разрешают туристическую аренду и только в те недели, когда вы не живёте там сами. А самые востребованные недели владельцы обычно оставляют себе.
Остальное в цифры не переводится: дом, который готов к вашему приезду, ваши вещи в нём, знакомое место. Для многих владельцев именно это и есть причина покупки, а цифры нужны лишь для того, чтобы убедиться, что расходы вас устраивают.
Где ищут жильё для отдыха
Если вы прилетаете в свой дом несколько раз в год, расстояние до аэропорта важно не меньше, чем пляж. Важно и то, чтобы рестораны, магазины и сервисы в городе работали не только летом — тогда поездка в ноябре так же удобна, как в июле. Вот пять мест, где сходится и то и другое:
| Город | Ближайший аэропорт | Чем удобен для второго дома |
|---|---|---|
| Гвардамар-дель-Сегура | Аликанте-Эльче, около 35 км | Ближайший к аэропорту город на юге Costa Blanca: длинные песчаные пляжи, а за ними сосновый лес |
| Торревьеха | Аликанте-Эльче, около 45 км | Город почти со 100 000 зарегистрированных жителей, где круглый год всё открыто; большой выбор квартир в комплексах |
| Бенидорм и Финестрат | Аликанте-Эльче, около 60 км | Живёт круглый год; высотные дома с квартирами у двух пляжей с „Голубым флагом“ |
| Фуэнхирола | Малага, около 25 км | Конечная станция электрички C-1, которая идёт прямо в аэропорт Малаги |
| Лос-Алькасарес | Регион Мурсия (Región de Murcia), около 35 км | На берегу Мар-Менор — мелководной лагуны со спокойной тёплой водой |
Хорошие варианты этим списком не исчерпываются. В гайде о том, где покупать жильё в Испании, побережья сравниваются по каждому городу: цены за квадратный метр, климат и правила туристической аренды в каждом регионе.
Как присматривать за домом издалека
Дом, в котором заметно, что им пользуются, и лучше сохраняется, и лучше защищён. Владельцы, которые живут в другой стране, обычно решают четыре вопроса.
- Ключник или управляющий, который проверяет дом после непогоды и перед вашим приездом, принимает доставки и впускает мастеров.
- Коммунальные счета на ваше имя и реальное потребление. Помимо того что дом всегда готов к приезду, это лучшее доказательство, что в нём живут. По испанскому закону меблированный второй дом, которым действительно пользуются, защищён как жилище (morada), поэтому тех, кто занял его незаконно, можно быстро выселить. Как это работает и почему для домов в комплексах с управлением риск невелик, мы разобрали в гайде об окупас — самозахватчиках жилья — в Испании.
- Страховка, рассчитанная на второй дом. Проверьте, как полис относится к долгим периодам, когда в доме никого нет: некоторые страховщики платят за протечку или взлом, только если дом регулярно проверяют или на время отъезда перекрывают воду на вводе.
- Автоплатежи с испанского счёта за IBI, взносы сообщества, вывоз мусора и коммунальные услуги — чтобы ни один счёт не остался неоплаченным, пока вас нет. Многие владельцы также поручают ежегодную подачу Modelo 210 налоговому представителю или консультанту.
Второй дом в ипотеку
Испанские банки дают нерезидентам кредиты на второе жильё — обычно до 60–70 % от цены покупки или банковской оценки, смотря что меньше. На практике рассчитывайте, что 40–50 % цены придётся внести своими деньгами: это первый взнос плюс налоги и расходы на сделку, которые добавляют ещё примерно 10–15 % в зависимости от региона и от того, новостройка это или вторичное жильё. Ставки, сроки и список документов для банка — в гайде об ипотеке в Испании для иностранцев.
