BBVA Research разорвал собственный прогноз по испанскому жилью: теперь банк ждёт роста цен на 12% в 2026 году при падении продаж на 7,3%. Ещё в марте тот же банк прогнозировал +10,2% и снижение продаж всего на 1,6%. Пересмотр, представленный 10 августа, — и есть новость. И дело не в ослабевшем спросе: Испания просто не успевает строить, и среди причин теперь числится, как ни странно, электросеть.
Что именно прогнозирует BBVA
Цифры — из собственного отчёта банка España: perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario (выпуск июля 2026), представленного 10 августа:
| Показатель | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Цены на жильё | +12,0% | +5,7% |
| Продажи жилья | −7,3% | +0,6% |
| Разрешения на строительство | +10,1% | +12,6% |
| Старты строительства | 153 000 | 170 000 |
| Новые домохозяйства | 223 000 | 217 000 |
Две нижние строки — весь аргумент целиком. В год, когда в стране появится 223 000 новых домохозяйств, Испания начнёт строить 153 000 домов. Продолжайте в том же духе — и накопленный дефицит достигнет примерно 885 000 домов к 2027 году; это оценка самого BBVA. Стройка не встала: разрешения растут двузначными темпами. Она просто безнадёжно отстаёт от темпа, который задаёт спрос.
И то, что авторы заголовков опускают, а мы не будем: BBVA ждёт ослабления давления, а не эскалации. Рост цен в 2027-м падает вдвое, до 5,7%, продажи возвращаются в лёгкий плюс. Это узкое место, которое медленно расшивают, — не спираль.
Ограничение, о котором никто не говорил: электричество
Самая необычная находка выпуска почти не попала в новости. По данным BBVA, у 88% узлов распределительной электросети Испании свободной мощности меньше одного мегаватта, а расширение сети занимает от пяти до восьми лет.
Для застройщика это не неудобство — это стена. Жилой комплекс, которому нужно новое подключение, может держать на руках все разрешения и годами ждать мощности. Вот структурное объяснение, почему рост разрешений на 10,1% не превращается в дома с той же скоростью. Государственному плану жилья на 2026–2030 годы BBVA отдаёт должное — за бюджет и постоянное обязательство по социальному жилью, — а затем прямо заключает: против дефицита такого размера этого недостаточно.
Почему мы не стали бы строить аргумент на числе сделок
«Продажи упали на X%» — самая слабая цифра во всей этой картине, по двум причинам, которые редко доходят до заголовка.
Во-первых, серия, которую все цитируют, собирается из Реестров собственности. Купчая доходит до реестра через недели, а то и месяцы после подписи у нотариуса, так что счётчик показывает, когда покупку зарегистрировали, а не когда она состоялась. Нотариат публикует свою статистику почти в реальном времени — и два источника регулярно расходятся, сильнее всего на разворотах рынка, то есть ровно тогда, когда на цифры все смотрят.
Во-вторых, базовая статистика считает передачи прав любого типа — купли-продажи, наследства, дарения, мены — по жилью, участкам и прочей городской недвижимости. Разбивка публикуется, но итоговые числа цитируют вольно, а цифра, в которой сидит унаследованная квартира где-нибудь в глубинке, ничего не говорит о спросе покупателей на побережье.
Это не делает данные бесполезными. Это делает их запаздывающим смешанным индикатором, на котором нельзя строить аргумент в одиночку. Цифры, на которые опереться можно: старты строительства против образования домохозяйств, цена земли и то, кто покупает.
Та же история в версии Коста-Бланки
С этой оговоркой на столе: провинция Аликанте зафиксировала 25 085 сделок с жильём за первое полугодие 2026-го, минус 7,6% год к году. Читать стоит внутреннюю разбивку: новостройки просели примерно вдвое сильнее вторички — −12,4% против −6,4%. Будь это сигналом спроса, было бы тревожно. Но это не он: иностранцы по-прежнему делают 44,65% всех покупок в провинции — самую высокую долю в Испании. Похудел не спрос, а предложение — и новостройки похудели первыми.
А цифра, которая лежит под всем этим, — вот она. Городская земля в провинции Аликанте стоит на 30,1% дороже, чем год назад (Ineca). Земля — не запаздывающий счётчик прошлых сделок: это входная цена каждого ещё не построенного дома, и именно она диктует, сколько будут просить следующие проекты. Для сравнения: средняя цена предложения готового жилья в провинции выросла за год куда скромнее — на 3,33%, до 2 233 €/м² в июне.
Финансирование больше не та переменная, которая вас спасёт
Три года стандартный план звучал как «подожди дешёвых денег». Этот план кончился. Двенадцатимесячный Euribor закрыл июль на 2,855% против 2,798% в июне — второй месяц дрейфа вверх. ЕЦБ 23 июля оставил ставку на 2,25% и в августе не заседает, так что до осени не изменится ничего. Ожидание больше ничего не выигрывает на стороне финансирования.
Что испанские банки сейчас дают нерезидентам и на каких условиях — в нашем гайде по ипотеке для иностранцев.
Где мы поспорили бы с заголовком — а где нет
+12% — это прогноз, и притом средний по стране. Это не утверждение о какой-либо конкретной квартире, и тот, кто цитирует его так, будто это о вашей, — что-то вам продаёт. Собственный зафиксированный темп Аликанте — те самые 3,33% по ценам предложения — это другое измерение в другом масштабе; складывать их или подменять одно другим нельзя.
Эта оговорка важнее всего для готовой вторичной квартиры, которую вы покупаете и держите. И куда менее важна в сценарии, который на этом побережье на самом деле взвешивает большинство покупателей.
Почему покупка off-plan живёт по другой кривой
Купите на этапе строительства сегодня — и цену вашего дома на передаче ключей определит не индекс этого года, а то, сколько будет стоить построить и продать такую же новую квартиру в тот момент. Это стоимость замещения.
Она уже движется, причём быстрее цен готового жилья: земля +30,1% за год, стройматериалы и работы тоже не стоят на месте. Застройщик, который запустит такой же дом в 2028-м, стартует с ощутимо более высокой базы — и вынужден закладывать её в прайс. А когда его проект выйдет в продажу по более высокой цене за метр, именно он станет ориентиром, по которому оценят всё недавно сданное по соседству.
Покупатели на Коста-Бланке видели этот механизм не раз: дом, купленный off-plan два года назад, сегодня окружён более новыми проектами с заметно более высокими ценами — и переоценивается вверх, хотя в самой квартире не изменилось ничего.
Граница честности: это механизм, а не гарантия. Он работает, пока держится спрос и пока застройщик реально сдаёт в срок и в заявленном качестве, — поэтому история сданных очередей стоит больше, чем скидка в прайс-листе. Дорожающие земля и стройка поднимают «пол» для следующего поколения домов, но не гарантируют конкретной цены перепродажи. И если план — перепродать через год-два с прибылью, эти данные такую ставку не подтверждают: одни только издержки входа и выхода в Испании съедают 10–13%.
Что это значит, если вы покупаете
1. Ограничитель переехал с денег на предложение
Вопрос больше не в том, «будет ли ипотека дешевле через полгода» — сейчас ответ «нет». Вопрос в том, что ещё доступно по ценам текущих фаз.
2. Сегодняшние проекты посчитаны по вчерашней земле
Комплексы, которые продаются сейчас, бюджетировались до последнего скачка цен на землю. Те, что стартуют в 2027–2028-м, — уже нет. Этот разрыв — практический довод разбирать то, что есть на рынке сегодня, а не ждать не анонсированного.
3. Поэтапная оплата важнее, когда ставки стоят на месте
Большинство новостроек на этом побережье оплачиваются этапами по ходу стройки, с остатком на передаче ключей. Когда ставки не падают, а стоят, поэтапный план фиксирует сегодняшнюю цену и позволяет заняться финансированием ближе к сдаче — вместо кредита по сегодняшним ставкам за дом, который вы получите в 2028-м.
4. Меньше продаж ≠ больше простора для торга
Падающий счётчик сделок выглядит как рынок покупателя — на бумаге. На этом побережье он в основном измеряет, как мало осталось купить по доступным ценам. Скидки существуют — на отдельных объектах, которые изначально переоценили или которые перестояли, а не по рынку в целом.
Главное
Испания-2026 — не остывающий рынок, а сужающийся: тот же спрос гоняется за тающим пулом домов, финансирование перестало улучшаться, а цена земли ставит следующую волну новостроек на более высокую базу.
Для покупателя на Коста-Бланке полезный вывод из пересмотра BBVA — не заголовочные 12%. А то, что обе силы, задающие цену нового дома, — земля под ним и число альтернатив вокруг, — движутся в одну сторону, и ни одна не разворачивается за сезон. Решение, которое стоит принимать сейчас, — какой из доступных проектов подходит вам, а не ждать ли коррекции, которую данные по предложению не поддерживают.
Наш обзор рынка недвижимости Испании в 2026 году разбирает долгий тренд по регионам, а каталог новостроек мы держим актуальным по ценам фаз и наличию.
